物価上昇、固定資産税の負担増、建物の修繕費……。 世の中のあらゆるコストが上がっている中、「長年、テナントの賃料が据え置きのままで良いのだろうか？」と不安を感じていませんか？
多くのオーナー様が「賃料を上げたい」と思いながらも、「借主に断られるのが怖い」「法的にトラブルになるのは避けたい」という理由で、現状維持という損失を選んでしまっています。
しかし、経済情勢に見合った賃料への改定は、健全な賃貸経営において正当な権利です。 この記事では、感情論ではなく「論理と法律」に基づいた、賢い賃料増額請求の進め方を徹底解説します。
1. その悩み、実は「正当な権利」です
まず知っておくべきは、借地借家法第32条の存在です。法律は、以下の条件のいずれかに該当する場合、将来に向かって賃料の増減を請求できると認めています。
租税等の負担増： 固定資産税や都市計画税が上がった場合。
経済事情の変動： 物価の上昇や、デフレ・インフレの進行。
近傍同種の家賃との乖離： 周辺の似たような物件の相場に比べて、著しく安くなっている場合。
つまり、オーナー様の「家賃を上げたい」という要望は、単なるワガママではなく、経済合理性に基づいた正当なアクションなのです。
2. 失敗しないための「準備」：客観的データの収集
いきなり「来月から家賃を上げます」と通知するのは、トラブルの元です。プロが行う手順は、まず証拠固めから始まります。
成功の鍵は、相手が納得せざるを得ない客観的なデータを用意することです。
近隣相場の調査： ポータルサイト等で、近隣の類似物件の募集賃料をリストアップしましょう。「周辺は坪単価〇〇円ですが、貴社は△△円です」という事実は強力な武器になります。
公租公課の比較： 契約当初と現在の固定資産税の納税通知書を比較し、負担がどれだけ増えたかを可視化します。
物価指数の提示： 消費者物価指数の上昇率など、公的なデータを準備します。
3. 交渉の進め方：書面と対話のバランス
データが揃ったら、いよいよ交渉です。ここでは**「ビジネスライクかつ誠実」**な姿勢が求められます。
ステップ①【書面での通知】： 口頭で済ませず、必ず「賃料改定のお願い」としての書面を送付します。そこには、ただ「上げたい」だけでなく、前述の「根拠（相場との乖離やコスト増）」を明記してください。
ステップ②【協議】： 相手から異議が出た場合、膝を突き合わせて協議します。ここで重要なのは、「退去してほしいわけではない」というメッセージを伝えつつ、「事業継続のための適正化である」と毅然と伝えることです。
Point: 一度の交渉で決まらなくても焦らないでください。賃料増額請求権を行使すれば、協議が整うまでの間も、裁判等で認められれば遡って請求できる可能性があります（※詳細は専門家への相談を推奨）。
4. 解決策：専門家の力を借りる選択肢も
もし、ご自身でのデータ収集や交渉に不安がある場合は、不動産鑑定士による「継続賃料の鑑定評価」を取得したり、弁護士等の専門家に代理交渉を依頼したりするのも一つの手です。コストはかかりますが、将来にわたる収益改善を考えれば、決して高い投資ではありません。
資産価値を守るのはオーナー様の決断です
「テナントとの関係が悪化するかも……」と躊躇している間に、あなたの資産の実質的な価値は目減りし続けています。
適正な賃料への見直しは、健全なビル経営・アパート経営の第一歩です。 まずは、ご自身の物件が周辺相場と比べて適正かどうか、リサーチすることから始めてみませんか？