家を借りたりお店を始めたりするとき、最初に気になるのは「家賃はいくらなのか?」ということ。
しかし、その金額がどのように決められているのか、意外と知られていません。
不動産鑑定評価の世界では、この金額を「新規賃料」と呼び、一定のルールと方法で算定しています。
問題:なぜ家賃は物件ごとに違うのか?
同じエリアでも「Aマンションは月10万円、Bマンションは月8万円」と差があるのはなぜでしょうか?
築年数や広さの違いだけでなく、実は不動産鑑定評価によって「適正な新規賃料」が算出されているからです。
では、どんな方法で求めているのでしょうか?
解決:新規賃料の求めかた
新規賃料は「市場での貸し借りを想定した場合、適正な賃料はいくらか?」という視点で算定されます。主に次の方法があります。
1. 賃貸事例比較法
近隣や類似物件の賃貸事例を集めて比較し、相場を反映させて求める方法。
→ 例:近所の同じ広さのマンションが9万円なら、自分の物件もその水準で評価。
2. 収益分析法
その不動産が将来生み出す収益を予測し、そこから賃料を逆算する方法。
→ 例:テナントビルで「どのくらいの売上を支えられるか」を考慮して家賃を設定。
3. 積算法
建物の建築費や土地の価格をもとに、必要な利回りを加えて算出する方法。
→ 例:建築にかかった費用をベースに「投資回収」の観点から家賃を設定。
まとめ
新規賃料は「これから契約する人」に適用される家賃
主に「賃貸事例比較法」「収益分析法」「積算法」で求められる
市場の相場感と経済合理性の両方を反映している
この仕組みを知っておくと、引っ越しや事業用物件を借りるときに「なぜこの金額なのか?」を理解でき、納得感を持って契約できます。