アパートを借りるとき、事務所を借りるとき、その賃料は一体どうやって決まっているのだろう？
そう考えたことはないでしょうか。家主の勘？市場の動向？もちろんそれらも要素の一つですが、実は不動産の世界には、賃料を適正に導き出すための専門的な手法が存在します。特に、まだ誰も借りたことがない物件の賃料（新規賃料）を決定する際には、不動産鑑定士が用いる特別な計算方法があります。
この記事では、その専門的な手法の一つである「積算法」について、その本質をわかりやすく解説します。読み終えるころには、賃料がただの数字ではない、論理に裏付けられたものであることが理解できるでしょう。
問題：過去の事例がない「新規賃料」の壁
賃料を決める上で最も難しいのは、その物件が市場に初めて登場する場合です。近くの似た物件の賃料を参考にすればいい、と思うかもしれません。しかし、全く同じ条件の物件は存在しませんし、新築の建物では特に参考になる事例が少ないのが現実です。
このような状況では、家主も借り手も、そして不動産取引の専門家でさえ、「この賃料は妥当なのか？」という疑問に直面します。適正な賃料を算出しなければ、貸す側は損をしたり、借り手が見つからなかったりするリスクを抱えます。この問題を解決するために登場するのが、これから解説する積算法です。
解決策：積算法が導く適正賃料
積算法とは、賃料を決定するための専門的な手法の一つで、「不動産の価格」と「収益性」、そして「維持費」の3つの要素を組み合わせて賃料を算出する方法です。
具体的には、以下の計算式で表されます。
積算賃料＝基礎価格 × 期待利回り + 必要経費
一見難しそうに見えますが、一つずつ見ていけば理解できます。
- 基礎価格： これは、その不動産が持つ本来の価値のこと。建物と土地を合わせた価格を指します。たとえば、新築のマンションであれば、その建設にかかった費用などが考慮されます。
- 期待利回り： 投資家がその不動産から期待する、収益の割合（パーセンテージ）です。たとえば、年間5%の利回りを期待するなら、基礎価格の5%を年間の収益として見込める、と計算します。これは、物件の種類や立地、市場環境などによって変動する、非常に専門的な部分です。
- 必要経費： 不動産を維持するために不可欠な費用です。例えば、建物の修繕費、固定資産税、管理にかかる費用などがこれにあたります。これらを賃料に上乗せしなければ、家主は安定した賃貸経営ができません。
積算法は、これらの専門的な要素を論理的に積み重ねることで、市場にまだ例のない新規賃料を客観的に導き出す、科学的なアプローチなのです。
まとめ：なぜ積算法が重要なのか
積算法は、単に賃料を決めるだけでなく、その賃料がなぜその金額なのかを明確にするための手法です。これにより、貸主と借主の双方が、提示された賃料の根拠に納得しやすくなります。
特に、過去の取引事例が少ない新規賃料の決定においては、この手法が不可欠です。市場の「相場」だけでなく、物件自体の価値や維持に必要なコストを考慮することで、より公正で合理的な賃料を導き出すことができます。
このように、不動産鑑定の世界では、専門的な知識と論理が、私たちの生活に身近な「賃料」という数字を作り上げているのです。この記事を通じて、不動産鑑定評価の世界に少しでも興味を持っていただければ幸いです。