■「そろそろ家賃を見直したい…でも関係が壊れるのは怖い」
賃貸オーナーの多くが抱えるジレンマがあります。
「物価や税金は上がっているのに、賃料は何年も据え置きのまま」
「賃料を見直したいけど、テナントが退去してしまったら困る」
「値上げを切り出したら関係が悪くなりそうで、動き出せない」
このような状況に直面し、「言い出せない値上げ」を抱えて悩んでいる方は少なくありません。
しかし、適正な賃料改定は、健全な不動産経営において欠かせない重要なプロセスです。
では、どうすれば「揉めずに」「納得してもらえる」交渉ができるのでしょうか？
■背景：なぜ今、賃料交渉が必要なのか？
以下のような環境変化が、不動産オーナーにとって賃料見直しの契機となっています。
📈 インフレと原価高騰（修繕・管理費、保険料などの上昇）
🏙️ 地域の相場変動（再開発や需要増によるエリア価値の上昇）
📉 築年数と賃料の乖離（相場と比べて著しく低い契約賃料）
こうした要因を放置すると、収益の圧迫や建物維持の困難化につながる恐れがあります。
■解決策：揉めずに賃料交渉を進める3つのアプローチ
① 「感情」ではなく「数字」で話す
テナントもビジネスを行う立場である以上、合理的な説明があれば納得を得やすくなります。
国交省の地価・賃料動向データ
近隣物件の賃料比較表
管理費・修繕費の上昇見積もり
こうした客観資料を用意し、「値上げの理由」を明確に示しましょう。
② タイミングを見極める
交渉はタイミングがすべてです。以下のような時期を狙うとスムーズに進む傾向があります。
契約更新前（通常2年ごと）
大規模修繕の完了後
周辺再開発などによるエリア価値上昇のタイミング
📅事前にテナントと面談の機会を持ち、心構えをつくる場をつくることも効果的です。
③ “一括増額”ではなく“段階的提案”を
「来月から3万円アップ」では、テナントにとって負担感が大きく、対立を招きやすくなります。
そこでおすすめなのが、段階的な増額です。
例：「契約更新時に5,000円、半年後にさらに5,000円」
例：「数年かけて段階的に相場に近づけていく」
これにより、テナントにとっての心理的負担を軽減し、柔軟な合意形成がしやすくなります。
■補足：交渉をスムーズに進める「事前通知」と「書面化」
トラブルを未然に防ぐためには、言った・言わないを避ける仕組みも重要です。
📩 賃料改定通知書（事前に正式な書面で通知）
📝 合意内容の書面化（契約更新時に変更内容を明記）
📞 口頭での事前説明＋後日の確認文書送付
テナントとの信頼関係を維持しながら進める配慮を忘れずに。
■まとめ：賃料改定は「対立」ではなく「対話」
テナント賃料の値上げは、「一方的な通告」ではなく、「双方の合理性と事情に配慮した対話」によって、円満な着地点を見つけることが可能です。
💬“言いにくいから先送り”ではなく、
📊“根拠と配慮をもって丁寧に伝える”ことで、
🤝“信頼関係を保ちながら改定に成功する”ことができます。