■ 問題
「新しく借りたい物件の家賃はどうやって決まっているの？」
日常的に家や店舗を借りるとき、私たちは提示された家賃を「相場だから」と受け入れがちです。ですが、その金額の裏には、不動産鑑定士が行う専門的な計算と分析があります。特に新しく契約する際の賃料（＝新規賃料）を求める場面では、「収益分析法」という方法が用いられることがあります。
■ 解決
収益分析法とは、不動産が将来生み出す収益（＝家賃収入など）をベースに、その物件が合理的にどのくらいの賃料で貸し出されるべきかを算定する方法です。
具体的には、
物件の立地条件（駅近かどうか、周辺の商業力など）
建物の利用効率や規模
類似物件の収益性や市場状況
といった要素を踏まえ、「その不動産がどれだけ収益を生むポテンシャルがあるか」を分析します。これにより、単に相場をなぞるだけでなく、物件の収益力に即した合理的な新規賃料を求めることが可能になります。
■ まとめ
つまり「収益分析法」とは、不動産を“収益を生む資産”として捉え、その実力に見合った家賃を決める手法です。借りる側から見ても、提示された賃料がどういう理屈で決められているかを知ることで、不動産契約に対する理解や安心感が深まります。