[宛先名] 御中

[差出人名]

拝啓　時下ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。 平素は当物件の賃貸借契約をご継続いただき、誠にありがとうございます。

さて、現在ご契約いただいております下記物件の賃料につきまして、以下の通り改定のご相談を申し上げます。

弊社では、現行の賃料水準が客観的に妥当であるかを検証するため、この度、外部の不動産鑑定士に鑑定評価を依頼いたしました。提出された鑑定評価書によれば、近隣の成約事例や収益性、経済変動を総合的に分析した結果、適正な継続賃料は[金額]円であるとの判定がなされております。

現在の賃料（[金額]円）は、この鑑定評価額を大きく下回る状態にあり、借地借家法第32条に規定される「租税その他の負担の増減」や「経済事情の変動」等に照らし、不相当なものと判断いたしました。

つきましては、下記条件にて賃料を改定させていただきたく、協議のお願いを申し上げます。

記

1. 対象物件： [物件名・号室]

2. 新賃料： 月額 [金額] 円（現行より [金額] 円の増額）

3. 改定実施日： [令和○年○月○日]

4. 根拠資料： 不動産鑑定士による鑑定評価（概要についてはご希望により提示可能です）

まずは書面をもちまして、上記改定のお願いを申し上げます。後日、改めて詳細のご説明にお伺いするか、あるいはお電話にてお話しさせていただければと存じます。

今後の物件維持・管理を万全なものとするためのやむを得ない措置であることをご理解いただけますよう、伏してお願い申し上げます。

敬具

賃料改定（増額）に関するお願い

謹啓

時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は、[物件名]をご利用いただき、厚く御礼申し上げます。

さて、当物件におきましては、前回の賃料設定より相当の期間が経過しております。その間、近隣物件の賃料相場の上昇や、公租公課の増大、維持管理コストの増大など、物件を取り巻く経済情勢に大きな変化が生じております。

こうした状況を鑑み、今般、弊社では適正な賃料設定を期するため、不動産鑑定士による賃料査定（鑑定評価）を実施いたしました。その結果、現在の賃料は近隣の同種物件と比較して著しく乖離しており、不相当であるとの評価を得るに至りました。

つきましては、誠に恐縮ながら、不動産鑑定士による鑑定評価額に基づき、下記の通り賃料の改定をお願いしたく存じます。

昨今の諸物価値上がりの折、誠に心苦しいお願いではございますが、今後もより良い管理サービスの維持・向上に努めてまいる所存ですので、何卒事情をご賢察いただき、ご了承賜りますようお願い申し上げます。

謹白

記

1. 改定内容

• 現行賃料：月額 [金額] 円（消費税別）

• 新賃料：月額 [金額] 円（消費税別）

2. 改定時期

• [令和○年○月○日] お支払い分（○月分賃料）より

3. お手続きについて

• 本改定にご同意いただける場合は、同封の「賃料改定同意書」に署名捺印の上、[○月○日]までにご返送くださいますようお願い申し上げます。

本件に関しましてご不明な点がございましたら、下記担当窓口までお問い合わせください。

以上

誠に勝手ながら、2025年12月27日（土）～2026年1月4日（日）は休業とさせていただきます。休業期間中にお問い合わせフォームからお送りいただいたお問い合わせにつきましては、2026年1月5日（月）以降順次対応させていただきます。何卒ご了承の程よろしくお願い申し上げます。

物価上昇、固定資産税の負担増、建物の修繕費……。 世の中のあらゆるコストが上がっている中、「長年、テナントの賃料が据え置きのままで良いのだろうか？」と不安を感じていませんか？

多くのオーナー様が「賃料を上げたい」と思いながらも、「借主に断られるのが怖い」「法的にトラブルになるのは避けたい」という理由で、現状維持という損失を選んでしまっています。

しかし、経済情勢に見合った賃料への改定は、健全な賃貸経営において正当な権利です。 この記事では、感情論ではなく「論理と法律」に基づいた、賢い賃料増額請求の進め方を徹底解説します。

1. その悩み、実は「正当な権利」です

まず知っておくべきは、借地借家法第32条の存在です。法律は、以下の条件のいずれかに該当する場合、将来に向かって賃料の増減を請求できると認めています。

• 租税等の負担増： 固定資産税や都市計画税が上がった場合。

• 経済事情の変動： 物価の上昇や、デフレ・インフレの進行。

• 近傍同種の家賃との乖離： 周辺の似たような物件の相場に比べて、著しく安くなっている場合。

つまり、オーナー様の「家賃を上げたい」という要望は、単なるワガママではなく、経済合理性に基づいた正当なアクションなのです。

2. 失敗しないための「準備」：客観的データの収集

いきなり「来月から家賃を上げます」と通知するのは、トラブルの元です。プロが行う手順は、まず証拠固めから始まります。

成功の鍵は、相手が納得せざるを得ない客観的なデータを用意することです。

1. 近隣相場の調査： ポータルサイト等で、近隣の類似物件の募集賃料をリストアップしましょう。「周辺は坪単価〇〇円ですが、貴社は△△円です」という事実は強力な武器になります。

2. 公租公課の比較： 契約当初と現在の固定資産税の納税通知書を比較し、負担がどれだけ増えたかを可視化します。

3. 物価指数の提示： 消費者物価指数の上昇率など、公的なデータを準備します。

3. 交渉の進め方：書面と対話のバランス

データが揃ったら、いよいよ交渉です。ここでは**「ビジネスライクかつ誠実」**な姿勢が求められます。

• ステップ①【書面での通知】： 口頭で済ませず、必ず「賃料改定のお願い」としての書面を送付します。そこには、ただ「上げたい」だけでなく、前述の「根拠（相場との乖離やコスト増）」を明記してください。

• ステップ②【協議】： 相手から異議が出た場合、膝を突き合わせて協議します。ここで重要なのは、「退去してほしいわけではない」というメッセージを伝えつつ、「事業継続のための適正化である」と毅然と伝えることです。

Point: 一度の交渉で決まらなくても焦らないでください。賃料増額請求権を行使すれば、協議が整うまでの間も、裁判等で認められれば遡って請求できる可能性があります（※詳細は専門家への相談を推奨）。

4. 解決策：専門家の力を借りる選択肢も

もし、ご自身でのデータ収集や交渉に不安がある場合は、不動産鑑定士による「継続賃料の鑑定評価」を取得したり、弁護士等の専門家に代理交渉を依頼したりするのも一つの手です。コストはかかりますが、将来にわたる収益改善を考えれば、決して高い投資ではありません。

資産価値を守るのはオーナー様の決断です

「テナントとの関係が悪化するかも……」と躊躇している間に、あなたの資産の実質的な価値は目減りし続けています。

適正な賃料への見直しは、健全なビル経営・アパート経営の第一歩です。 まずは、ご自身の物件が周辺相場と比べて適正かどうか、リサーチすることから始めてみませんか？

オーナーが知っておくべき「正しい手続き」と「注意点」を専門家が解説

マンションやビルを所有していると、「今の賃料、周辺相場と比べて安すぎる気がする…」
そんな疑問を持つことはありませんか？

しかし、単に「家賃を上げたい」と思っても、オーナーの一存だけで賃料を変更することはできません。
正しい法律知識と手続きを理解しなければ、トラブルに発展する可能性も。

本記事では、賃料の見直しを検討するオーナー向けに、
“賃料増額請求の仕組み・手続き・注意点” を、専門的な視点から分かりやすく解説します。

■ 問題：周辺相場とズレた「低すぎる賃料」は放置できない

不動産市場は、エリアの発展、物価変動、需要供給のバランスなどによって日々変化しています。

しかし、多くの物件では

• 契約当時の賃料がそのまま継続

• 建物の価値が上がっても賃料だけ据え置き

• 周辺の賃料水準と乖離
  といった状態が長く続いてしまいがちです。

その結果、
「本来得られるはずの収益を逃している」
というケースは少なくありません。

■ 解決策①：法律に基づき「賃料増額請求」ができる

オーナーは、賃貸人として
「地代・家賃が経済事情や近隣相場と大きく乖離した場合」
賃料の増額を請求することが認められています（借地借家法）。

ただし、ここで重要なのは以下の点です。

● ポイント1：正当な理由が必要

単に「利益を増やしたい」だけでは認められません。
根拠としては、

• 周辺の賃料相場

• 建物・土地の価格の変動

• 経済状況の変化

• 固定資産税や維持管理費の上昇
  など、客観的なデータが必要です。

● ポイント2：書面で通知するのが基本

口頭で伝えるだけでは証拠性に欠け、後々のトラブルに発展しやすいため、
内容証明郵便での通知が一般的です。

■ 解決策②：賃料増額の交渉プロセスを理解する

① 増額請求の通知

オーナーが借主へ書面で通知。
内容には「増額の理由」「希望する新賃料」などを記載します。

② 双方で交渉

借主は受け入れる義務はなく、反論する権利もあります。
ここで重要なのは、オーナー側の根拠資料の質と説得力です。

③ 合意できなければ調停・裁判へ

あくまで最終手段ですが、合意に至らない場合は

• 不動産鑑定士による鑑定評価書

• 調停機関への申立て
  といった手続きに進むこともあります。

■ 解決策③：トラブル回避のカギは「専門家の活用」

賃料増額は法律・市場分析・実務が複雑に絡むため、
独断で進めてしまうと借主との関係悪化や手続きミスにつながることがあります。

特に有効なのが、
不動産鑑定士による“賃料の適正評価” です。

鑑定評価書は交渉・調停の場で
「客観的な根拠」として機能し、
オーナーにとって非常に強力な支援材料となります。

■ まとめ：賃料の見直しは“正しい手続き”が成功のポイント

賃料増額請求は、
市場の変化に適応し、物件価値を適切に反映させるための重要な手続きです。

ただし、

• 法的根拠

• 客観的データ

• 適切な通知方法
  が揃って初めて、トラブルなく進めることができます。

賃料が周辺相場より低いと感じたら、
まずは専門家に相談し、適正賃料を把握することがスタートラインです。

賃貸物件のオーナーとして、適正な賃料への改定を検討しているものの、こんな悩みを抱えていませんか?

「テナントに賃料改定を伝えたいが、どう切り出せばいいのか分からない」 「口頭で伝えたら断られそうで、不安だ」 「通知書を送りたいが、何をどう書けばいいのか…」 「法的に問題ない書き方をしたいが、自信がない」

賃料改定は、オーナーの正当な権利です。しかし、伝え方を誤ると、テナントとの関係悪化や交渉の決裂、最悪の場合は法的トラブルにまで発展するリスクがあります。

実は、賃料改定通知書の書き方一つで、交渉の成否が大きく変わるのです。

今回は、交渉を有利に進めるための賃料改定通知書の書き方について、法的根拠から実践的なテクニックまで、専門的な視点から徹底解説します。

なぜ「通知書」が重要なのか?

「わざわざ書面にしなくても、直接話せばいいのでは?」と考える方もいるでしょう。しかし、賃料改定において書面による通知は極めて重要です。

通知書が必要な理由

1. 法的要件を満たす証拠となる 借地借家法に基づく賃料増額請求には、正式な意思表示が必要です。口頭では「言った、言わない」の水掛け論になりますが、書面があれば明確な証拠となります。

2. 交渉の出発点を明確にする いつ、誰が、いくらの増額を求めたのか——これらが明確に記録されることで、その後の交渉や調停、訴訟の基準となります。

3. 専門性と真剣さを示す きちんとした書面は、オーナーの真剣な姿勢と専門的な準備を示し、テナントに対して説得力を持ちます。

4. 改定理由を論理的に説明できる 口頭では感情的になりがちですが、書面では冷静かつ論理的に改定理由を伝えられます。

5. 後のトラブルを防ぐ 万が一、訴訟や調停に発展した場合、適切な通知書があることで、オーナー側の正当性を主張できます。

賃料改定の法的根拠を理解する

賃料改定通知書を書く前に、法的な根拠を理解しておきましょう。

借地借家法第32条(賃料増減請求権)

借地借家法第32条は、以下の場合に賃料の増額請求ができると定めています。

• 土地・建物に対する租税その他の負担の増減
• 土地・建物の価格の上昇・低下
• 近隣の賃料と比較して不相当となったとき
• その他の経済事情の変動

つまり、オーナーには一定の条件下で賃料増額を請求する法的権利があるのです。

ただし、注意すべき制限もある

• 一定期間賃料を増額しない特約がある場合は、その期間中は増額請求できません
• 定期借家契約の場合、原則として賃料変更はできません(特約がある場合を除く)
• 増額が認められるには、相当の理由と根拠が必要です

賃料改定通知書の基本構成

効果的な賃料改定通知書は、以下の要素で構成されます。

必須記載事項

1. タイトル 「賃料改定のお願い」「賃料増額請求通知書」など、内容が一目で分かるタイトル

2. 発信日と発信者情報 通知日、オーナーの氏名・住所・連絡先

3. 受信者情報 テナントの氏名・会社名・住所

4. 対象物件の特定 住所、部屋番号、物件の面積など、対象を明確に特定

5. 現行賃料と改定後賃料 現在の賃料額と、改定後の希望賃料額を明記

6. 改定の実施時期 いつから改定賃料を適用するのか(通常は契約更新時)

7. 改定理由 なぜ賃料改定が必要なのか、具体的かつ客観的な理由

8. 法的根拠 借地借家法第32条に基づく正当な請求である旨

9. 今後の対応 協議の申し入れや、回答期限の設定

10. 連絡先 問い合わせ先の明記

交渉を有利に進める「書き方のコツ」

同じ内容でも、書き方次第で受け取る印象は大きく変わります。交渉を有利に進めるための実践的なテクニックをご紹介します。

1. 丁寧かつ毅然とした文体で

感情的な表現や攻撃的な言葉遣いは避け、冷静で礼儀正しい文章を心がけましょう。ただし、へりくだりすぎる必要もありません。正当な権利を主張しているという毅然とした姿勢が大切です。

❌ 悪い例: 「大変申し訳ございませんが、もしよろしければ賃料を上げていただけないでしょうか…」

⭕ 良い例: 「諸般の事情により、下記の通り賃料の改定をお願い申し上げます」

2. 改定理由は具体的かつ客観的に

漠然とした理由ではなく、データや事実に基づいた客観的な理由を示しましょう。

効果的な改定理由の例:

• 周辺相場の上昇 「近隣の類似物件(○○マンション、△△ビル等)の賃料相場は、現在平米単価○○円となっており、当物件の現行賃料と比較して約20%の乖離が生じております」
• 固定資産税・都市計画税の増加 「令和○年度の固定資産税評価額の見直しにより、当物件の固定資産税が年間○○円(約15%)増加いたしました」
• 物件価値の向上 「昨年実施した外壁改修工事、エレベーター更新工事により、物件の資産価値と利便性が大幅に向上しております」
• 経済情勢の変化 「この10年間で消費者物価指数が約8%上昇し、管理費・修繕費等の維持コストも大幅に増加しております」

3. データ・証拠資料を添付する

口で言うだけでなく、客観的なデータを示すことで説得力が増します。

有効な添付資料:

• 周辺の賃料相場資料
• 不動産鑑定士による賃料評価書
• 固定資産税納税通知書(増額の場合)
• 修繕・改修の工事明細書
• 消費者物価指数の推移グラフ

特に不動産鑑定士による賃料評価書は、第三者専門家による客観的な判断として、最も強力な証拠となります。

4. 段階的な改定案を提示する

現行賃料と適正賃料に大きな開きがある場合、一度に大幅な増額を要求するのではなく、複数年にわたる段階的な改定案を提示すると、テナントも受け入れやすくなります。

例: 「現行賃料と適正賃料の乖離が大きいことを考慮し、以下の通り段階的な改定をご提案いたします。

• 令和○年4月: 月額○○円(現行比+5%)
• 令和△年4月: 月額○○円(現行比+10%)
• 令和×年4月: 月額○○円(現行比+15%)」

5. 協議の姿勢を示す

一方的な通告ではなく、「話し合いをしたい」という協議的な姿勢を示すことで、円滑な交渉につながります。

例: 「つきましては、上記内容についてご協議させていただきたく存じます。○月○日までにご連絡をいただければ幸いです」

6. 期限を明確に設定する

回答期限や協議の期限を明確にすることで、テナント側も対応しやすく、交渉が停滞することを防げます。

例: 「誠に恐縮ではございますが、令和○年○月○日までに、ご意向をお聞かせいただけますようお願い申し上げます」

賃料改定通知書のサンプル文例

実際の通知書のサンプルをご紹介します。状況に応じてアレンジしてください。

賃料改定のお願い

令和○年○月○日

○○ビル○○号室 御中

株式会社○○(または個人名)

〒○○○-○○○○ 東京都○○区○○ ○-○-○

代表取締役 ○○ ○○(または個人名)

電話:03-XXXX-XXXX

拝啓 時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。

平素は格別のご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、貴殿には○○年にわたり当物件をご利用いただき、誠にありがとうございます。

この度、下記の理由により、賃料の改定をお願い申し上げたく、ご通知申し上げます。

記

1. 対象物件 所在地:東京都○○区○○ ○-○-○ ○○ビル○○号室 面積:○○㎡

2. 現行賃料 月額 金○○○,○○○円(消費税別)

3. 改定後賃料 月額 金○○○,○○○円(消費税別)

4. 改定実施時期 令和○年○月○日(次回契約更新日)より

5. 改定理由

(1) 近隣の類似物件の賃料相場が、この○年間で約○%上昇しており、当物件の現行賃料と比較して著しい乖離が生じております(別紙資料参照)。

(2) 固定資産税・都市計画税が令和○年度の評価替えにより約○%増加し、年間○○万円の負担増となっております。

(3) 昨年実施した外壁改修工事および共用部リノベーション工事(総額○○○万円)により、物件の資産価値と利便性が大幅に向上しております。

(4) 過去○年間、物価上昇や維持管理費の増加にもかかわらず、賃料を据え置いてまいりましたが、適正な物件運営のため、市場実勢に即した賃料への改定が必要と判断いたしました。

上記の通り、借地借家法第32条に基づき、賃料の改定をお願い申し上げます。

つきましては、上記内容についてご協議させていただきたく存じます。令和○年○月○日までに、下記連絡先までご連絡をいただけますようお願い申し上げます。

今後とも、より良い物件運営に努めてまいりますので、何卒ご理解とご協力を賜りますようお願い申し上げます。

敬具

連絡先: 担当:○○ ○○ 電話:03-XXXX-XXXX メール:xxxxx@xxxxx.co.jp

添付資料: ・周辺賃料相場資料 ・不動産鑑定士による賃料評価書 ・固定資産税納税通知書(写)

やってはいけない「NG行為」

賃料改定通知書を作成する際、以下の行為は避けましょう。

❌ NG行為1: 感情的な表現や脅し

「払わなければ出て行ってもらう」「法的措置を取る」といった威圧的な表現は、テナントの反発を招き、交渉を困難にします。

❌ NG行為2: 根拠のない増額要求

「なんとなく相場が上がっている気がする」といった曖昧な理由では、テナントを納得させられません。必ず客観的なデータを用意しましょう。

❌ NG行為3: 一方的な通告

「○月から賃料を○○円に変更します。従わない場合は契約解除します」といった一方的な通告は、法的に無効となる可能性があります。

❌ NG行為4: 期限や金額の曖昧さ

「なるべく早く」「少し上げたい」といった曖昧な表現では、交渉の起点が定まりません。明確な数字と期限を示しましょう。

❌ NG行為5: 口頭だけで済ませる

証拠が残らないため、後々「言った、言わない」のトラブルになります。必ず書面で通知しましょう。

通知後の対応も重要

通知書を送付した後の対応も、交渉の成否を左右します。

テナントからの反応別の対応

1. 同意が得られた場合 速やかに賃料改定の覚書または新契約書を作成し、書面で合意内容を確定させましょう。

2. 交渉を求められた場合 誠実に協議に応じ、双方が納得できる落としどころを探りましょう。専門家(不動産鑑定士、弁護士)の同席も検討してください。

3. 拒否された場合 まずは再度協議を申し入れます。それでも合意に至らない場合は、調停や訴訟も視野に入れますが、その際にも適切な通知書があることが重要な証拠となります。

4. 無視された場合 内容証明郵便で再度通知を送付し、受領の事実を証拠として残しましょう。

専門家のサポートを活用しよう

賃料改定は、法律、不動産、税務など多岐にわたる専門知識が必要です。以下の専門家のサポートを活用することをお勧めします。

不動産鑑定士

適正賃料の算定、賃料評価書の作成により、客観的な根拠を提供してくれます。

弁護士

法的に問題のない通知書の作成、交渉戦略の助言、調停・訴訟の代理を行ってくれます。

不動産管理会社・コンサルタント

実務的な交渉サポート、市場動向の情報提供を行ってくれます。

税理士

賃料改定による税務への影響、適切な会計処理についてアドバイスしてくれます。

まとめ:適切な通知書が成功への第一歩

賃料改定通知書は、単なる「お知らせ」ではありません。それは、オーナーの正当な権利を主張し、テナントとの建設的な対話を始めるための重要なツールです。

適切に作成された通知書は、交渉を有利に進めるだけでなく、万が一の法的紛争においても強力な証拠となります。

「賃料改定を考えているが、どう進めればいいか分からない」 「通知書を作りたいが、法的に問題ないか不安」 「テナントとの関係を壊さずに交渉したい」

そんな時は、一人で悩まず、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。適切な準備とサポートがあれば、円滑な賃料改定が実現できるでしょう。

テナントビルやマンションのオーナーの皆さん、こんな状況に心当たりはありませんか?

「10年前に決めた賃料のまま、ずっと更新し続けている」 「周辺相場が上がっているのに、賃料は据え置きのまま」 「テナントとの関係を考えると、値上げを言い出しにくい」 「そもそも適正な賃料がいくらなのか分からない」

賃貸経営において、賃料は収益の根幹です。しかし、多くのオーナーが「一度決めた賃料」を何年も、時には10年以上も見直さずに放置しているのが現実です。

その結果、気づかないうちに年間数十万円、場合によっては数百万円もの収益機会を逃している可能性があるのです。

今回は、定期的なテナント賃料見直しの重要性と、その適切な進め方について専門的な視点から解説します。

なぜ賃料の見直しが必要なのか?

「長期契約してくれているテナントに感謝しているし、賃料を上げるのは気が引ける…」

そう考えるオーナーの方は少なくありません。しかし、賃料の見直しは、決してテナントに不利益を押し付ける行為ではありません。むしろ、適正な賃料設定は、オーナーとテナント双方にとって健全な賃貸関係を維持するために不可欠なのです。

賃料を放置することで生じる問題

1. 収益機会の損失 周辺相場が上昇しているにもかかわらず、旧来の賃料を据え置くことで、本来得られるはずの収益を失い続けます。10年間で累積すれば、その損失額は膨大です。

2. 資産価値の低下 不動産の資産価値は、収益性(利回り)で評価されます。低い賃料のまま放置すると、物件全体の評価額が下がり、売却や融資の際に不利になります。

3. 新規テナントとの不公平 既存テナントの賃料が相場より大幅に安い場合、新規テナントとの間に不公平感が生じ、賃貸経営上の問題となります。

4. 修繕・改修資金の不足 適正な賃料収入がなければ、建物の適切な維持管理や改修に必要な資金を確保できず、物件の劣化を招きます。

「賃料の見直し=値上げ」ではない

賃料見直しと聞くと、「テナントに値上げを要求する」というネガティブなイメージを持つ方もいるでしょう。しかし、賃料見直しの本質は「市場実勢に合わせた適正化」です。

賃料見直しの三つのパターン

1. 増額改定 周辺相場の上昇、物件の価値向上(設備更新など)、経済情勢の変化により、賃料を増額する場合。

2. 減額改定 周辺相場の下落、建物の老朽化、経済情勢の悪化により、賃料を減額する場合。

3. 据え置き 総合的に判断して、現行賃料が適正と認められる場合。

つまり、賃料見直しは「必ず値上げする」ものではなく、市場環境に応じて柔軟に対応する経営判断なのです。

賃料見直しのタイミングはいつ?

では、いつ賃料を見直すべきなのでしょうか。

見直しを検討すべき主なタイミング

1. 契約更新時(2〜3年ごと) 賃貸借契約の更新時は、賃料見直しの最も自然なタイミングです。契約更新を機に、市場相場を確認しましょう。

2. 大規模修繕・設備更新後 エレベーターの更新、外壁塗装、共用部のリノベーションなど、物件価値が向上した際は、賃料見直しの好機です。

3. 周辺環境の大きな変化 最寄り駅の開発、商業施設の開業、新路線の開通など、立地環境が大きく変化した場合。

4. 経済情勢の変化 インフレや地価の上昇など、不動産市場全体に影響を与える経済変動があった場合。

5. 10年以上賃料を据え置いている場合 最後の見直しから10年以上経過している場合は、早急に現状把握が必要です。

適正賃料を知るための三つの方法

「じゃあ、適正な賃料っていくらなの?」という疑問が湧くでしょう。適正賃料を把握するには、以下の方法があります。

1. 周辺相場の調査

最も基本的な方法です。

• 不動産ポータルサイトで類似物件の募集賃料を確認
• 近隣の不動産会社にヒアリング
• 実際の成約事例を収集

メリット: 手軽に相場感をつかめる デメリット: 物件の個別事情を反映しにくい

2. 不動産会社による査定

地元の不動産管理会社や仲介会社に査定を依頼します。

メリット: 現場感覚に基づく実践的な意見が得られる デメリット: 会社によって意見がバラつく可能性

3. 不動産鑑定士による賃料鑑定評価

国家資格を持つ不動産鑑定士が、鑑定評価基準に基づいて客観的に適正賃料を算定します。

鑑定評価で考慮される要素:

• 対象物件の立地条件、建物スペック
• 周辺の賃貸事例、取引事例
• 対象物件から得られる収益性
• 近隣地域の発展動向
• 経済情勢、金利動向

メリット: 最も客観的で信頼性が高く、交渉や訴訟の根拠となる デメリット: 費用がかかる(通常20万円〜50万円程度)

賃料見直し交渉を成功させるポイント

適正賃料が分かったら、次はテナントとの交渉です。円滑な交渉のためには、以下のポイントを押さえましょう。

1. 十分な準備期間を設ける

契約更新の3〜6ヶ月前には、賃料見直しの意向を伝えましょう。突然の通告は、テナントとの信頼関係を損ねます。

2. 客観的なデータを示す

「周辺相場がこのくらいです」という口頭説明だけでなく、具体的なデータや資料を提示することで、説得力が増します。不動産鑑定士による評価書があれば、より客観性が高まります。

3. 段階的な改定を提案する

相場との乖離が大きい場合、一度に大幅な値上げを要求するのではなく、複数年にわたって段階的に改定する提案も効果的です。

4. テナントの事情にも配慮する

テナントの経営状況や業種特性も考慮し、一方的な要求にならないよう対話を重視しましょう。

5. 付加価値の提供を検討する

賃料改定と同時に、共用部の改善、設備更新、サービス向上など、テナントにとってのメリットも提供できないか検討しましょう。

6. 専門家のサポートを活用する

不動産鑑定士、弁護士、税理士など、専門家のアドバイスを受けることで、適切な交渉戦略を立てられます。

賃料見直しを怠った場合のリスク

「面倒だから」「テナントとの関係が悪化するのが怖いから」と、賃料見直しを先送りし続けると、以下のようなリスクが生じます。

経済的損失の拡大

仮に月額5万円の賃料を10年間据え置いた場合、その間に周辺相場が月額8万円に上昇していたとしたら——

月額3万円 × 12ヶ月 × 10年 = 360万円の機会損失

複数の区画があれば、損失はさらに膨らみます。

将来の交渉がより困難に

長年放置した後に大幅な値上げを要求することは、テナントの反発を招きやすく、交渉が決裂するリスクも高まります。定期的な小幅改定の方が、双方にとって受け入れやすいのです。

相続税評価への影響

相続が発生した際、賃料が著しく低い場合、税務上の問題が生じる可能性があります。適正賃料との差額が贈与とみなされるリスクもあるのです。

賃料見直しは「攻め」の賃貸経営

定期的な賃料見直しは、決して「テナントから搾取する」行為ではありません。それは、市場環境の変化に適応し、物件価値を維持・向上させるための「攻めの賃貸経営」なのです。

適正な賃料収入があってこそ、建物の適切な維持管理が可能になり、テナントにとっても快適な環境を提供し続けられます。長期的な視点で見れば、適正賃料の維持は、オーナーとテナント双方にとってメリットがあるWin-Winの関係を築くことにつながるのです。

まとめ:今こそ賃料の「健康診断」を

賃貸物件の賃料は、定期的に見直すことで、収益性を最大化し、資産価値を維持できます。

「最後に賃料を見直したのはいつだったか思い出せない」 「周辺相場がどうなっているか把握していない」 「適正な賃料がいくらなのか分からない」

そんな方は、今すぐ賃料の「健康診断」を受けることをお勧めします。

賃料見直しでお悩みのオーナー様へ 定期的なテナント賃料の見直しや適正賃料の算定について、もっと詳しく知りたい方は、不動産鑑定士、賃貸管理会社、不動産コンサルタントなどの専門家にご相談ください。あなたの賃貸経営を成功に導くパートナーとして、適切なアドバイスとサポートを提供いたします。

賃貸オーナーが抱える”モヤモヤ”の正体

「うちの物件、もう10年も賃料を据え置きしている」 「周辺の新築マンションは高い家賃で募集しているのに、うちは安すぎるのでは?」 「賃料を上げたいけれど、入居者との交渉が不安…」

賃貸物件のオーナーなら、一度はこんな思いを抱いたことがあるのではないでしょうか。しかし、いざ賃料増額を検討しても、「根拠がない」「入居者に納得してもらえるか心配」という壁に直面し、結局現状維持を選んでしまう――そんなケースが少なくありません。

実は、エリアの市場相場を正しく把握し、データに基づいた交渉を行うことで、賃料増額は十分に実現可能なのです。

なぜ市場調査が賃料増額の”切り札”になるのか

賃料増額の交渉において最も重要なのは、客観的な根拠です。感覚的に「周辺相場が上がっている」と感じていても、具体的なデータがなければ入居者を説得することはできません。

市場調査を活用することで、以下のような明確な情報が得られます。

• 同じエリア・同条件の物件の現在の賃料水準
• 過去数年間の賃料推移と上昇トレンド
• 駅距離・築年数・設備による賃料差
• 需要と供給のバランス(空室率の動向)

これらのデータがあれば、「相場がこれだけ上がっているので、適正な範囲で賃料を見直したい」という論理的な説明が可能になります。入居者にとっても、感情的な値上げではなく、市場実態に基づいた正当な調整だと理解してもらいやすくなるのです。

市場調査を活用した賃料増額の3ステップ

ステップ1: 周辺エリアの相場を徹底リサーチ

まずは、自分の物件と同じエリアで、似た条件(築年数・間取り・設備・駅距離)の物件がいくらで募集されているかを調査します。不動産ポータルサイトや、不動産会社が提供する市場レポートを活用すると効率的です。

特に注目すべきは、新規募集賃料だけでなく、実際の成約賃料です。募集価格と成約価格にギャップがある場合、それが市場の実勢を表しています。

ステップ2: 自分の物件の強みと弱みを分析

市場相場を把握したら、次は自分の物件の立ち位置を客観的に評価します。

• リフォームやリノベーションで付加価値を高めているか
• 設備(オートロック・宅配ボックス・インターネット無料など)は充実しているか
• 管理状態や共用部の清潔さはどうか

相場より安い賃料設定であれば、増額の余地は十分にあります。一方、相場並みでも、物件の強みを再評価することで説得力が増します。

ステップ3: データを基に丁寧に交渉

市場調査で得たデータと、物件の特性を踏まえた増額案を入居者に提示します。重要なのは、一方的な通告ではなく、対話を重視する姿勢です。

• 「周辺相場がこのように変化しています」とデータを示す
• 「物件の価値向上のため、〇〇の設備を導入しました」と改善点をアピール
• 「段階的な値上げ」や「更新料の見直し」など、柔軟な選択肢を用意

誠実な対応と明確な根拠があれば、多くの入居者は理解を示してくれます。

専門家の力を借りて、さらに確実に

自分で市場調査を行うのが難しい場合や、より精緻なデータが必要な場合は、不動産鑑定士や賃貸管理の専門家に相談することをおすすめします。

専門家は、公的なデータベースや過去の取引事例にアクセスでき、法的に有効な評価書や市場分析レポートを作成してくれます。これらの資料は、交渉だけでなく、万が一調停や裁判になった場合にも強力な証拠となります。

今こそ、適正な賃料で資産価値を最大化する時

不動産市場は常に動いています。数年前の賃料設定をそのまま続けていれば、本来得られるはずの収益を逃しているかもしれません。

市場調査を味方につければ、賃料増額は決して難しいことではありません。

あなたの大切な資産を、適正な価値で運用するために。まずはエリアの相場をチェックすることから始めてみませんか?

テナントが納得する「理由ある値上げ」の伝え方

賃料値上げが失敗する最大の原因

賃貸物件のオーナーにとって、賃料の値上げ交渉は避けて通れない経営判断です。固定資産税の増加、修繕費の高騰、インフレによる運営コストの上昇など、値上げが必要な場面は確実に訪れます。

しかし、多くのオーナーが同じ失敗を繰り返しています。それは「一方的な通告」という形での値上げです。

「来月から家賃を5,000円上げます」 「契約更新時に賃料を改定させていただきます」

このような伝え方では、テナントは「搾取されている」と感じ、関係は悪化します。最悪の場合、優良テナントの退去や法的紛争に発展するリスクさえあります。

では、どうすればテナントに納得してもらえる値上げができるのでしょうか。

納得を得るための5つの原則

1. 透明性のある根拠の提示

値上げには必ず具体的で検証可能な理由が必要です。

説得力のある根拠例:

• 固定資産税の評価額上昇とその具体的な増加額
• 共用部分の修繕・改修にかかった実費用
• 管理費や保険料の値上がりを示す資料
• 周辺相場との比較データ(不動産情報サイトや専門機関の資料)
• エネルギーコストの上昇を示す公的統計

重要なのは、「なんとなく上げたい」ではなく、「これだけのコストが増えたため、やむを得ず」という姿勢を、数字で示すことです。可能であれば、領収書や評価通知書のコピーなど、実際の証憑を提示することで信頼性が格段に高まります。

2. 十分なリードタイムの確保

突然の値上げ通知は、テナントに不信感と焦燥感を与えます。

推奨されるタイムライン:

• 値上げ実施の最低3〜6ヶ月前に第一報を伝える
• 初回は「検討している」という相談ベースで話す
• 正式な提案は実施の3ヶ月前までに書面で行う
• 質問や懸念に対応する時間を十分に設ける

テナントにも家計の見直しや事業計画の調整が必要です。準備期間を与えることは、単なる配慮ではなく、納得を得るための必須条件です。

3. 価値提供とセットでの提案

値上げを単なる「負担増」で終わらせないことが重要です。

価値を高める施策例:

• セキュリティシステムの導入・強化
• 共用部分のリニューアル(エントランス、廊下など)
• インターネット環境の改善(Wi-Fi導入、速度向上)
• 駐輪場や宅配ボックスの新設
• 外壁塗装や防水工事による建物価値の向上

「賃料は上がるが、それ以上の価値を提供する」というメッセージが伝われば、テナントの受容度は大きく変わります。実施済みの改善があれば、ビフォーアフターの写真を添えて説明するとさらに効果的です。

4. 対話重視のコミュニケーション

一方的な通告ではなく、双方向の対話を心がけます。

効果的な対話の進め方:

• まず書面で概要を伝え、その後対面での説明機会を設ける
• テナントの質問や懸念を丁寧に聞き取る
• 「困っていること」や「不満な点」がないか確認する
• 値上げ幅や実施時期について、一定の柔軟性を持つ
• 長期契約や一括払いなど、代替案も用意しておく

テナントの声を聞く姿勢を見せることで、「自分のことを考えてくれている」という信頼感が生まれます。この信頼感こそが、納得の基盤となります。

5. 段階的実施の検討

大幅な値上げが必要な場合、一度に実施すると抵抗が強くなります。

段階的アプローチの例:

• 1年目:値上げ幅の50%を実施
• 2年目:残りの50%を実施
• または、最初の半年間は据え置き、その後徐々に引き上げる

「いきなり月額1万円アップ」よりも、「半年後に5,000円、1年後にさらに5,000円」の方が、心理的な負担は軽減されます。テナントの予算計画にも配慮した提案であることが伝わります。

伝え方の具体例

悪い例:

「物価上昇のため、来月から賃料を8,000円値上げさせていただきます。ご了承ください。」

良い例:

「平素より当物件をご利用いただき、誠にありがとうございます。

この度、固定資産税の評価額が前年比15%上昇したこと、また共用部分の老朽化に伴う修繕工事(エントランス改修・外壁塗装)に約500万円の費用が発生したことにより、運営コストが大幅に増加しております。

つきましては、6ヶ月後の契約更新時より、月額賃料を5,000円増額させていただきたく、ご相談申し上げます。

なお、今回の修繕により、建物の耐久性と美観が大きく向上しており、資産価値の維持にも貢献しております。また、この機会に宅配ボックスの増設とLED照明への全面切替も実施し、利便性と環境性能も向上いたしました。

お忙しいところ恐縮ですが、来週中に一度お時間をいただき、詳細をご説明させていただければと存じます。ご不明点やご懸念がございましたら、何なりとお申し付けください。」

この違いがお分かりいただけるでしょうか。後者は、理由・タイミング・価値提供・対話姿勢のすべてが盛り込まれています。

法的観点も忘れずに

感情的な納得だけでなく、法的な適正性も重要です。

• 借地借家法に基づく正当な事由の存在を確認
• 周辺相場との乖離が極端でないか検証
• 契約書の賃料改定条項を事前に確認
• 必要に応じて弁護士や不動産鑑定士に相談

法的に問題のない値上げであっても、伝え方次第で紛争化するケースは多々あります。逆に、法的リスクを理解した上で丁寧に説明すれば、大部分のテナントは理解を示してくれます。

まとめ:信頼関係が値上げを可能にする

賃料値上げの成功は、「どう伝えるか」で決まります。

テナントは、値上げそのものよりも、「不透明さ」「一方的な態度」「不誠実な対応」に反発します。逆に、透明性のある根拠と誠実なコミュニケーションがあれば、多くの場合、理解と協力を得ることができます。

短期的な利益のために関係を壊すのではなく、長期的な信頼関係を維持しながら適正な賃料を実現する。これが、持続可能な不動産経営の本質です。

「理由ある値上げ」を「納得できる形」で伝える。このスキルを身につければ、オーナーとテナントの双方にとって、より良い賃貸関係を築くことができるでしょう。

不動産オーナーの皆様へ 賃料改定でお悩みの方、テナントとの関係構築にご不安のある方は、専門家のアドバイスをご検討ください。適切な準備と伝え方で、円満な値上げは十分に可能です。

賃料交渉が紛争化する理由

賃貸契約において、賃料交渉は避けて通れない場面があります。経済状況の変化、物件の老朽化、周辺相場の変動など、様々な要因で賃料の見直しが必要になるケースは少なくありません。

しかし、交渉の進め方を誤ると、貸主と借主の関係が悪化し、最悪の場合は法的紛争に発展してしまいます。裁判になれば、時間的・金銭的コストはもちろん、精神的な負担も計り知れません。

では、どうすれば円満に賃料交渉を進められるのでしょうか。

裁判を回避する5つの交渉原則

1. 客観的データに基づいた提案

感情論ではなく、具体的な根拠を示すことが重要です。

準備すべき資料:

• 周辺の同条件物件の賃料相場データ
• 不動産鑑定士による評価書(必要に応じて)
• 物件の劣化状況を示す写真や修繕履歴
• 地域の賃料動向に関する統計資料

客観的なデータは、交渉を感情的な対立から理性的な話し合いへと導きます。「この金額が妥当である」という主張に説得力を持たせることができます。

2. 早期かつ誠実なコミュニケーション

交渉は問題が深刻化する前に始めるべきです。

• 賃料変更の希望は、最低でも契約更新の3〜6ヶ月前に伝える
• 書面とともに対面での説明機会を設ける
• 相手の事情や立場にも配慮した言葉遣いを心がける
• 一方的な通告ではなく、相談という姿勢で臨む

突然の通告や高圧的な態度は、相手の防衛本能を刺激し、対立を生む最大の要因となります。

3. 段階的な調整提案

極端な変更要求は反発を招きます。

効果的なアプローチ:

• 当初提案は理想値ではなく、現実的な範囲内に設定
• 複数の選択肢を用意する(金額、実施時期、付帯条件など)
• 相手にも検討・準備の時間を十分に与える
• 必要に応じて段階的な実施プランを提示

たとえば、大幅な賃料減額を求める場合、「1年目は5%減、2年目にさらに検討」といった段階的アプローチが受け入れられやすくなります。

4. Win-Winの解決策を模索

賃料変更だけでなく、他の条件も含めた総合的な交渉を検討します。

交渉の材料となる要素:

• 契約期間の延長
• 更新料や敷金の調整
• 修繕費用の負担割分の見直し
• 設備改善やリフォームの実施
• 支払条件の柔軟化

一方が完全に勝利する交渉は、長期的な関係を損ないます。双方にメリットがある着地点を見出すことが、紛争回避の鍵です。

5. 専門家の活用

交渉が難航する兆候が見えたら、早期に専門家を介入させます。

活用できる専門家:

• 不動産鑑定士(客観的な価値評価)
• 宅地建物取引士(契約面のアドバイス)
• 弁護士(法的観点からの助言)
• 調停委員(第三者としての仲介)

専門家の存在は、交渉に客観性と公正性をもたらし、感情的なエスカレーションを防ぎます。

書面記録の重要性

交渉過程は必ず文書化してください。

• すべての提案と回答を書面で残す
• 口頭での合意事項も後日メールで確認する
• 日付、時刻、発言内容を記録する
• 双方が署名した覚書を作成する

万が一裁判になった場合、これらの記録が重要な証拠となります。しかし、それ以上に、丁寧な記録習慣自体が、双方の誠実な交渉姿勢を促進します。

まとめ:信頼関係の維持こそが最大の防御

賃料交渉で最も重要なのは、「相手を敵としてではなく、長期的なパートナーとして扱う」という基本姿勢です。

短期的な利益追求のために関係を破壊すれば、結果的に大きな損失を招きます。裁判という最悪の事態を避けるためには、日頃からの誠実なコミュニケーションと、相互尊重の関係構築が不可欠です。

交渉は対立ではなく、より良い解決策を共に見出すプロセスであるべきです。この原則を忘れなければ、多くの紛争は未然に防ぐことができるのです。

不動産契約でお困りの方へ 賃料交渉に不安を感じている方、専門家のアドバイスが必要な方は、早めの相談をお勧めします。問題が複雑化する前に、適切な対応を取ることが、円満解決への近道です。