■こんな時代でも、賃料は据え置きのままでいいの？
最近、こんな声をよく耳にします。

「修繕費や物価は上がっているのに、テナント賃料はずっと変わらない」
「そろそろ賃料を見直したいけど、テナントと揉めたくない…」

長期にわたって安定的に賃貸経営を続けるためには、「適正な賃料水準の維持」が欠かせません。
とはいえ、一方的な値上げ提案は信頼関係を壊すリスクもあります。

今回は、不動産オーナーや管理者の方に向けて、「テナント賃料を無理なく上げるための交渉術」を解説します。

■なぜ今、賃料を上げる必要があるのか？
賃料改定の背景には、次のような要因があります。

✅ インフレによる維持管理費の増加

✅ 固定資産税などの税負担の上昇

✅ 建築資材・人件費の高騰

✅ 近隣相場との乖離

これらの影響で、不動産経営の「収支バランス」が崩れやすくなっています。
だからこそ、オーナーとして“収益の再構築”が必要なタイミングなのです。

■円満に賃料を上げるための交渉術 3選
① 事前準備がすべて。相場調査と根拠資料の用意を
「ただ上げたい」ではなく、客観的な根拠が必要です。

賃貸事例データ

不動産鑑定会社のレポート

近隣類似物件の賃料情報

これらをもとに、「なぜ増額が必要か」を数値とともに説明できれば、テナントの理解を得やすくなります。

② タイミングを見極める
ベストな交渉時期は以下のような時です。

契約更新のタイミング（通常2～3年ごと）

大規模修繕や設備更新の完了後

経済環境の変化（物価上昇など）

テナントにとって納得しやすいタイミングを狙うのがポイントです。

③ “段階的”な増額を提案する
いきなり5万円アップではなく、次のようなステップアップ方式も有効です。

例）「来年度から1万円、翌年さらに1万円」

こうすることで、心理的負担が小さくなり、合意形成の可能性が高まります。

■注意点：賃料交渉でやってはいけないこと
感情的になって話す

「今すぐ上げないと解約」と脅す

相場や契約条件を把握せず提案する

これらは信頼関係を損ね、退去リスクを高めるだけです。
冷静かつ合理的な対話を意識しましょう。

■賃料改定は、テナントとの“対話”から始まる
テナント賃料の増額交渉は、不動産オーナーにとって避けて通れない課題ですが、「誠実な姿勢」と「論理的な根拠」があれば、決して難しいものではありません。

テナント賃料を見直すための戦略ガイド
■問題提起：物価が上がっても、賃料は据え置きのまま？
スーパーの商品価格や電気代、建築資材や人件費など、私たちの生活に関わるあらゆるコストが上昇しています。
それにもかかわらず、「賃料だけは10年前と変わっていない」という物件、実はかなり多いのが現実です。

不動産オーナーの皆さんにとって、これは単なる収入の伸び悩みではなく、建物の維持・管理にも支障をきたすリスクになりつつあります。
今こそ、インフレ時代に対応した「テナント賃料の見直し戦略」が必要です。

■背景：インフレの波は不動産経営にも押し寄せている
2020年代に入って以降、世界的なインフレ傾向が加速。日本でも例外ではありません。

📈 電気・ガス・水道などインフラコストの上昇

🧱 建築資材・設備更新費の値上げ

🛠️ 修繕業者の人件費増加

💸 金利上昇と融資コストの増大

こうしたコスト増を吸収するには、テナント賃料の見直しが避けられない状況です。

■解決策：インフレ時代に適したテナント賃料の見直し戦略
①「相場との乖離」をチェックする
まずは、自身の賃料が市場と比べてどうなのかを知ることが第一歩です。

国土交通省「地価LOOKレポート」や「不動産価格指数」

ポータルサイトの賃貸募集情報

不動産鑑定士の簡易評価サービス

✅ 市場より安い場合、増額の交渉余地あり。
✅ 逆に高すぎると空室リスクが上がる可能性も。

② 契約更新を活用したタイミング戦略
賃料の増額交渉は、「契約更新時」が最大のチャンスです。
民法・借地借家法上も、契約更改の際には賃料改定が認められています。

契約の満了前3〜6か月前から準備

現行契約の内容（増額条項や通知期間）を確認

更新時にあわせて修繕計画やサービス向上も提案すると、納得を得やすくなります

③ インフレ率連動型の賃料契約を検討する
近年注目されているのが、CPI（消費者物価指数）連動型賃料です。

例）「前年のCPI上昇率に応じて賃料を毎年自動調整」

この方式を導入すれば、インフレの進行とともに自然に賃料を見直す仕組みができ、交渉リスクを回避することが可能になります。

■実践のポイント：「交渉」は“対立”ではなく“調整”
賃料見直しは、テナントにとっても経営に直結する大きな問題。
一方的に「値上げ」を押しつけるのではなく、

💬 データに基づいた根拠の提示

🤝 事前の丁寧な説明と柔軟な提案（段階的増額など）

📄 書面での合意形成（改定合意書や更新契約書）

を意識することで、双方にとって納得感のある結果が得られます。

■インフレ時代に“持続可能な賃貸経営”を
物価が上がり続ける今、「賃料の据え置き」はオーナー側の利益を削るだけでなく、物件の維持管理の質も低下させかねません。

🏗️ 適正な賃料 → 適正な管理 → 良質なテナント関係 → 長期安定経営

という好循環を生むためにも、インフレ時代に対応した柔軟で戦略的な賃料改定が必要です。

鑑定評価における「継続賃料」の正しい求め方とは

■問題提起：その家賃、本当に“妥当”ですか？

「10年以上同じ賃料で借りているけど、見直すべきなのか分からない」
「オーナーから“家賃を上げたい”と言われたが、正しい金額かどうか判断できない」

このような声は、居住用・事業用を問わず、賃貸借契約をしている多くの方から聞かれます。

家賃が“高すぎる”のも“安すぎる”のも、双方にとって不健全。
では、どのようにして「今の家賃が適正か」を判断すればいいのでしょうか？
答えは、「継続賃料の鑑定評価」にあります。

■そもそも「継続賃料」とは何か？

「継続賃料」とは、すでに成立している賃貸借契約が継続する場合における、適正な賃料水準を指します。

つまり、現在の契約をベースに、今後も妥当な水準で契約を続ける場合の金額です。

ポイントは、「新たに借りる場合（新規賃料）」とは異なり、
過去の契約内容や経緯、双方の合意履歴、賃貸市場の変動などを総合的に考慮して評価される点です。

■解決策：継続賃料をどう求めるのか？

不動産鑑定士が行う「継続賃料の鑑定評価」は、大きく3つのアプローチで構成されます。

① 賃貸事例比較法

→ 近隣・類似物件の賃料事例をもとに比較分析
→ 市場動向とのズレを確認できる

② 収益分析法

→ 対象不動産が生み出す収益力を分析（例えばテナント収益など）
→ 収益性の観点から合理的な賃料水準を算出

③ 差額配分法・スライド法

→ 現在の賃料を起点とし、改定理由（経済変動、建物の老朽化など）に応じて加減調整
→ 長期契約中の見直しに適した手法

これらを総合的に検討し、双方の合意形成に役立つ「公平な金額」を導き出します。

■なぜ鑑定評価が重要なのか？

賃料改定は感情論になりがちです。
「高い」「安い」「前より儲かってるから上げたい」「値下げ交渉しづらい」——
こうした曖昧さを排除し、第三者の専門家が合理的に判断することで、当事者間の信頼関係も保たれます。

特に、企業間の長期契約や大規模商業施設などでは、
「鑑定書に基づいた賃料交渉」はリスク回避と公正性確保の両面で非常に有効です。

■まとめ：家賃も“メンテナンス”が必要です

契約時には妥当だった賃料も、時の流れとともに「見直しのタイミング」がやってきます。
継続賃料の鑑定評価は、その判断において最も信頼できる“道しるべ”です。

「この家賃、本当に妥当かな？」
そう思ったら、専門家の視点で一度チェックしてみることをおすすめします。

価格と賃料の知られざる関係に迫る
■問題提起：なぜ賃料はじわじわと上がるのか？
最近、「家賃が高くなってきた」と感じている方も多いのではないでしょうか。
賃貸物件を探していて、5年前と比べて同じ広さ・同じエリアなのに家賃が1〜2万円も高くなっていることに気づいた方もいるでしょう。

でも、なぜ家賃は上がるのでしょうか？その背景には、「不動産価格の上昇」が密接に関係しています。
本記事では、「不動産価格と賃料の関係」を専門的な視点から、でもわかりやすく解説していきます。

■背景：不動産価格と賃料はどう関係しているのか？
不動産価格と賃料には、経済的なバランス関係があります。

家賃（賃料）は、オーナーがその物件を購入・保有するためのコストを回収する手段でもあります。たとえば、オーナーが土地や建物を高値で購入した場合、その投資を回収するには家賃を高く設定する必要があるのです。

これは「利回り（収益率）」という考え方で説明できます。

賃料 ≒ 不動産価格 × 期待利回り

不動産価格が上がれば、同じ利回りを確保するために賃料も上げざるを得ないのです。

■さらに深掘り：では、なぜ不動産価格が上がるのか？
不動産価格の上昇にはさまざまな要因があります。たとえば：

建築資材の高騰

人件費の上昇

土地の供給制限（特に都市部）

インフレ（物価全体の上昇）

低金利政策による投資需要の増加

これらの影響で新築物件の価格が上昇し、それに引きずられる形で中古物件も価格が上昇。
結果的に、家賃相場全体が押し上げられるという構図です。

■解決策：どう対処すればよいのか？
では、私たちはこの「価格と賃料の上昇」にどう向き合えばよいのでしょうか。

① エリアごとの相場をよく調べる
意外と隣の駅に行くだけで賃料が数千円安くなることもあります。

② 築年数と管理状態をチェック
価格に見合った価値がある物件かどうか、築年数だけでなく管理状況も確認しましょう。

③ 不動産価格動向を知る
国交省の「地価LOOKレポート」や民間サイトの「賃料指数」などを定期的に見ると、先手が打てます。