その通知書、本当に「伝わって」いますか？

「建物の維持費も上がってきたし、そろそろ賃料を見直したい…」
そう思ってテナントに賃料改定を通知したのに、相手からの返事は「検討します」のまま数か月。

こんな経験はありませんか？

実は、「通知書」の内容ひとつで、その後の交渉の流れが大きく変わってしまいます。
きちんと準備された文書かどうかで、テナントの反応も大きく違ってくるのです。

💡なぜ通知書が重要なのか？

「賃料の増額は口頭で伝えればいい」と思っているオーナーも少なくありません。
しかし、それではトラブルの元。

通知書には次のような役割があります：

• 賃料改定の意思表示（法的効力を含む）
• 交渉開始のきっかけ
• 改定理由の明示による納得感の醸成

つまり、通知書は交渉を始める“設計図”のようなものなのです。

✅解決策：効果的な「賃料改定通知書」のポイントとは？

以下の要素を意識して通知書を作成することで、交渉を有利に進めやすくなります。

① 改定理由を客観的に記載する

一方的な「値上げします」では相手も納得しません。
たとえば以下のように理由を明記しましょう：

近隣相場との乖離や、建物の維持管理費・固定資産税等の上昇、契約締結からの年数経過などを踏まえ…

② 改定額（または改定率）を明示する

「○月以降、現行の月額〇〇円を○○円に改定させていただきたく…」
といったように、具体的な金額や改定の時期を明確に記載します。

③ 返答期限を設ける

交渉の長期化を防ぐために、回答期限を記載しましょう。
例：「○月○日までにご返答いただけますようお願い申し上げます」

④ 感情的にならない、冷静で丁寧な文面に

賃料交渉は対立ではなく「協議」です。
文面はあくまでビジネスライクに、丁寧な表現で統一しましょう。

🖋通知書文例（抜粋）

拝啓　時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
さて、当該物件に係る賃料につきまして、契約締結後相応の年数が経過し、昨今の経済状況・近隣賃料相場および維持管理費等の上昇を踏まえ、誠に恐縮ながら賃料の改定をお願い申し上げたく、本書をもって通知申し上げます。
…（以下略）

🧭まとめ：通知書は「交渉の第一歩」

賃料改定は感情や直感ではなく、戦略と準備が重要です。
特に通知書は、その後の交渉の土台となる重要なステップ。

ぜひ、今回紹介したポイントを参考に、一歩先を行くオーナー対応を実践してください。

「うちは昔からこの賃料でやってるから大丈夫」…本当にそうですか？

商業施設やテナント物件を所有している方の中には、「賃料なんて一度決めたら変えない方が楽」と感じている方も多いのではないでしょうか？

しかし、賃料を10年以上見直していないという状況は、実は大きなリスクをはらんでいます。

たとえば、次のような声を耳にしたことはありませんか？

• 「周辺の相場より明らかに安く貸していた…」
• 「テナント側から更新時に減額交渉されて困っている」
• 「収益性が下がっているのに気づかなかった」

こうした事例は、賃料の定期的な見直しを怠った結果です。

💡なぜ今、賃料見直しが必要なのか？

ここ数年で、物価や人件費、建物維持費用が高騰しています。にもかかわらず、賃料が据え置きのままだと、実質的な収益は目減りしているかもしれません。

さらに、近隣の賃貸相場が変化している場合、本来得られるはずの収益を取りこぼしている可能性もあります。

不動産は「所有して終わり」ではなく、「運用してこそ意味がある」資産。特に賃料はキャッシュフローの命綱です。

✅解決策：定期的な賃料査定とテナントとの対話を

では、具体的に何をすればよいのでしょうか？
以下のステップでの対応をおすすめします。

1. 現行賃料と周辺相場の比較調査
   　→地域や業種によっては10年前と賃料水準が大きく異なる場合があります。
2. 専門家による賃料査定の依頼
   　→不動産鑑定士や賃料コンサルタントの意見を活用することで客観的な判断が可能です。
3. テナントとの建設的な対話
   　→一方的な増額ではなく、理由を丁寧に説明することで理解を得やすくなります。
4. 契約更新や定期借家契約を活用した調整
   　→長期的な視点で賃料改定を計画しましょう。

🔍まとめ：見直すのは「今」です。

もしあなたの物件が10年以上賃料を見直していないのであれば、それは「見直すべきサイン」です。

相場や建物の状況、インフレなどの変化に合わせて、資産の収益力を維持・向上させる行動を取りましょう。

賃料、もう上げられないと思っていませんか？

― エリア相場を味方にする“市場調査”という武器 ―

「最近、周りの物件はもっと高く貸せている気がする…」
「でも今のテナントに賃料を上げたいと言っても根拠がない…」

賃貸経営において、賃料の見直しは収益向上の鍵ですが、
“何となく”の感覚だけで賃料増額を求めることは非常に危険です。

トラブルを避け、正当に賃料を引き上げるためには――
“市場調査”による客観的なデータの裏付けが欠かせません。

■問題：賃料を上げたいけれど、「根拠」がない…

長年同じテナントに貸していると、契約当時の賃料のまま据え置きになりがちです。
しかし、周辺のエリアでは相場が上昇している可能性もあります。

そんなときに陥りやすいのが、「感覚」での増額交渉。
これでは、テナントに納得されず、交渉が決裂するリスクも高くなります。

■解決策：プロによる“エリア市場調査”で、増額交渉に説得力を

市場調査とは、対象エリア内での類似物件の賃料相場を比較・分析する作業です。
立地・築年数・用途・設備などを踏まえた上で、自物件の“妥当な賃料”を把握します。

調査によって得られる情報は、

• 現在の賃料が相場より安すぎるかどうか
• 今後どの程度の増額が現実的か
• 競合物件と比べて自物件の優位性・劣位性
  など、増額交渉に不可欠な「根拠」となります。

■こんなケースで市場調査が活きます

• 長期間賃料改定していないテナントがある
• インフレやエリア再開発で地価が上昇している
• 管理会社に「他の物件はもっと高く貸してる」と言われた
• テナントとの交渉をスムーズに進めたい

■まとめ：数字が語る交渉力。市場調査は賃料アップの出発点

賃料増額は、テナントとの信頼関係を壊さずに進めるべきデリケートな課題です。
だからこそ、“論理とデータに基づいた説得”が重要なのです。

エリア相場の徹底調査を行い、
適正な賃料へ段階的に近づける戦略的アプローチが、安定した賃貸経営に不可欠です。

▶ 賃料、適正ですか？
まずはエリアの相場を知ることから。
市場調査の力で、収益と信頼を両立する賃料増額を実現しましょう。

【はじめに：その「不安」、よくわかります】

「賃料を上げたいけど…断られたらどうしよう」
不動産オーナーや管理者の方なら、一度はそんな不安に直面したことがあるのではないでしょうか。
テナントとの関係を壊したくない、でも経費や固定資産税の上昇で収支が厳しい…。この“ジレンマ”に悩む方は少なくありません。

【問題：なぜ断られるのか？】

賃料増額の提案がうまくいかない最大の原因は、「根拠の弱さ」です。
ただ「上げたい」と伝えるだけでは、テナント側も納得できません。賃料改定には、**“客観的な正当性”**が不可欠なのです。

【解決：説得力を生む“3つの資料”とは？】

断られる不安を解消し、賃料改定に自信を持つためには、以下の資料が鍵を握ります。

① 周辺相場との比較資料

同じエリア・業種の物件賃料と自社の条件を一覧化し、「今の賃料が相場より安い」ことを視覚的に伝えることができます。

② 経費上昇の実績資料

固定資産税や修繕費の増加、物価上昇などを数字で示すことで、「増額は必要経費の一部である」と理解してもらいやすくなります。

③ 建物・設備の改善内容一覧

共用部分の改修や防犯強化など、過去の「投資・改善実績」を資料化し、「サービスの質」に見合った賃料であるとアピールしましょう。

【ポイント：資料が“対話”のきっかけになる】

テナントは、情報が明確であればあるほど冷静に受け止め、話し合いに応じてくれるものです。
“断られる”のではなく、“納得してもらう”ための準備として、上記の資料を整えましょう。

【恐れずに、一歩を踏み出す】

「断られるのが怖い」という気持ちは自然なこと。でも、しっかりとした資料と誠意ある姿勢があれば、その不安は“信頼関係を深める機会”に変わります。
賃料増額交渉は、ただの要求ではなく、テナントとの未来を共有する対話の始まりなのです。

増額交渉を成功に導くための3つのポイント

■インフレ時代でも「家賃は据え置き」で大丈夫？
物価や人件費、建築コストが上昇しているなか、テナント賃料だけが10年前と同じ——
そんな状況に心当たりはありませんか？

実際、建物オーナーの中には、長期テナントとの関係性を大切にするあまり、適正な賃料改定を見送っているケースが少なくありません。

しかしそれが、収益の低下や建物の維持管理費の圧迫につながってしまうこともあります。
今回は、テナントとの信頼関係を保ちつつ賃料を見直す方法について、専門的な視点からわかりやすく解説します。

■なぜ今「賃料の見直し」が必要なのか？
以下のような理由で、多くのオーナーにとって賃料の再評価は避けて通れない課題になっています：

✅ インフレや円安による物価上昇

✅ 修繕費や管理コストの増大

✅ 近隣の賃料相場との乖離

賃貸経営における賃料収入は、「収益性の要」。
市場環境が変化している今こそ、「現状が適正かどうか」を確認する絶好の機会です。

■賃料増額交渉を成功させるための3つのポイント
① 相場データを根拠にする
感覚的な値上げは禁物。国土交通省の「不動産取引価格情報」や、民間の不動産情報サイトなどを活用して、周辺エリアの相場を把握しましょう。
資料として提示することで、テナント側の納得感も得やすくなります。

② 増額の理由を明確に伝える
・建物のメンテナンスコストが上がっている
・市場環境の変化により利回りが圧迫されている
など、増額の根拠が合理的であることを丁寧に説明することが重要です。

③ 急な値上げではなく「段階的改定」を提案
「来月から2万円アップします」ではなく、「半年後から1万円、1年後にさらに1万円」など、時間をかけた調整提案が交渉成功のカギ。
これにより、テナント側の負担感を和らげ、合意形成がしやすくなります。

■まとめ：賃料の見直しは“経営改善”の第一歩
テナント賃料の増額交渉は、単なる値上げ交渉ではなく、不動産経営を健全に保つための戦略的アクションです。

適正な賃料を維持することで、建物の価値を守り、次世代の投資につなげることができます。

🔍「長年据え置いているけど、このままでいいのかな？」
そう感じたら、まずは市場相場の調査から始めてみてはいかがでしょうか？

■「そろそろ家賃を見直したい…でも関係が壊れるのは怖い」
賃貸オーナーの多くが抱えるジレンマがあります。

「物価や税金は上がっているのに、賃料は何年も据え置きのまま」
「賃料を見直したいけど、テナントが退去してしまったら困る」
「値上げを切り出したら関係が悪くなりそうで、動き出せない」

このような状況に直面し、「言い出せない値上げ」を抱えて悩んでいる方は少なくありません。

しかし、適正な賃料改定は、健全な不動産経営において欠かせない重要なプロセスです。
では、どうすれば「揉めずに」「納得してもらえる」交渉ができるのでしょうか？

■背景：なぜ今、賃料交渉が必要なのか？
以下のような環境変化が、不動産オーナーにとって賃料見直しの契機となっています。

📈 インフレと原価高騰（修繕・管理費、保険料などの上昇）

🏙️ 地域の相場変動（再開発や需要増によるエリア価値の上昇）

📉 築年数と賃料の乖離（相場と比べて著しく低い契約賃料）

こうした要因を放置すると、収益の圧迫や建物維持の困難化につながる恐れがあります。

■解決策：揉めずに賃料交渉を進める3つのアプローチ
① 「感情」ではなく「数字」で話す
テナントもビジネスを行う立場である以上、合理的な説明があれば納得を得やすくなります。

国交省の地価・賃料動向データ

近隣物件の賃料比較表

管理費・修繕費の上昇見積もり

こうした客観資料を用意し、「値上げの理由」を明確に示しましょう。

② タイミングを見極める
交渉はタイミングがすべてです。以下のような時期を狙うとスムーズに進む傾向があります。

契約更新前（通常2年ごと）

大規模修繕の完了後

周辺再開発などによるエリア価値上昇のタイミング

📅事前にテナントと面談の機会を持ち、心構えをつくる場をつくることも効果的です。

③ “一括増額”ではなく“段階的提案”を
「来月から3万円アップ」では、テナントにとって負担感が大きく、対立を招きやすくなります。
そこでおすすめなのが、段階的な増額です。

例：「契約更新時に5,000円、半年後にさらに5,000円」
例：「数年かけて段階的に相場に近づけていく」

これにより、テナントにとっての心理的負担を軽減し、柔軟な合意形成がしやすくなります。

■補足：交渉をスムーズに進める「事前通知」と「書面化」
トラブルを未然に防ぐためには、言った・言わないを避ける仕組みも重要です。

📩 賃料改定通知書（事前に正式な書面で通知）

📝 合意内容の書面化（契約更新時に変更内容を明記）

📞 口頭での事前説明＋後日の確認文書送付

テナントとの信頼関係を維持しながら進める配慮を忘れずに。

■まとめ：賃料改定は「対立」ではなく「対話」
テナント賃料の値上げは、「一方的な通告」ではなく、「双方の合理性と事情に配慮した対話」によって、円満な着地点を見つけることが可能です。

💬“言いにくいから先送り”ではなく、
📊“根拠と配慮をもって丁寧に伝える”ことで、
🤝“信頼関係を保ちながら改定に成功する”ことができます。

■こんな時代でも、賃料は据え置きのままでいいの？
最近、こんな声をよく耳にします。

「修繕費や物価は上がっているのに、テナント賃料はずっと変わらない」
「そろそろ賃料を見直したいけど、テナントと揉めたくない…」

長期にわたって安定的に賃貸経営を続けるためには、「適正な賃料水準の維持」が欠かせません。
とはいえ、一方的な値上げ提案は信頼関係を壊すリスクもあります。

今回は、不動産オーナーや管理者の方に向けて、「テナント賃料を無理なく上げるための交渉術」を解説します。

■なぜ今、賃料を上げる必要があるのか？
賃料改定の背景には、次のような要因があります。

✅ インフレによる維持管理費の増加

✅ 固定資産税などの税負担の上昇

✅ 建築資材・人件費の高騰

✅ 近隣相場との乖離

これらの影響で、不動産経営の「収支バランス」が崩れやすくなっています。
だからこそ、オーナーとして“収益の再構築”が必要なタイミングなのです。

■円満に賃料を上げるための交渉術 3選
① 事前準備がすべて。相場調査と根拠資料の用意を
「ただ上げたい」ではなく、客観的な根拠が必要です。

賃貸事例データ

不動産鑑定会社のレポート

近隣類似物件の賃料情報

これらをもとに、「なぜ増額が必要か」を数値とともに説明できれば、テナントの理解を得やすくなります。

② タイミングを見極める
ベストな交渉時期は以下のような時です。

契約更新のタイミング（通常2～3年ごと）

大規模修繕や設備更新の完了後

経済環境の変化（物価上昇など）

テナントにとって納得しやすいタイミングを狙うのがポイントです。

③ “段階的”な増額を提案する
いきなり5万円アップではなく、次のようなステップアップ方式も有効です。

例）「来年度から1万円、翌年さらに1万円」

こうすることで、心理的負担が小さくなり、合意形成の可能性が高まります。

■注意点：賃料交渉でやってはいけないこと
感情的になって話す

「今すぐ上げないと解約」と脅す

相場や契約条件を把握せず提案する

これらは信頼関係を損ね、退去リスクを高めるだけです。
冷静かつ合理的な対話を意識しましょう。

■賃料改定は、テナントとの“対話”から始まる
テナント賃料の増額交渉は、不動産オーナーにとって避けて通れない課題ですが、「誠実な姿勢」と「論理的な根拠」があれば、決して難しいものではありません。

テナント賃料を見直すための戦略ガイド
■問題提起：物価が上がっても、賃料は据え置きのまま？
スーパーの商品価格や電気代、建築資材や人件費など、私たちの生活に関わるあらゆるコストが上昇しています。
それにもかかわらず、「賃料だけは10年前と変わっていない」という物件、実はかなり多いのが現実です。

不動産オーナーの皆さんにとって、これは単なる収入の伸び悩みではなく、建物の維持・管理にも支障をきたすリスクになりつつあります。
今こそ、インフレ時代に対応した「テナント賃料の見直し戦略」が必要です。

■背景：インフレの波は不動産経営にも押し寄せている
2020年代に入って以降、世界的なインフレ傾向が加速。日本でも例外ではありません。

📈 電気・ガス・水道などインフラコストの上昇

🧱 建築資材・設備更新費の値上げ

🛠️ 修繕業者の人件費増加

💸 金利上昇と融資コストの増大

こうしたコスト増を吸収するには、テナント賃料の見直しが避けられない状況です。

■解決策：インフレ時代に適したテナント賃料の見直し戦略
①「相場との乖離」をチェックする
まずは、自身の賃料が市場と比べてどうなのかを知ることが第一歩です。

国土交通省「地価LOOKレポート」や「不動産価格指数」

ポータルサイトの賃貸募集情報

不動産鑑定士の簡易評価サービス

✅ 市場より安い場合、増額の交渉余地あり。
✅ 逆に高すぎると空室リスクが上がる可能性も。

② 契約更新を活用したタイミング戦略
賃料の増額交渉は、「契約更新時」が最大のチャンスです。
民法・借地借家法上も、契約更改の際には賃料改定が認められています。

契約の満了前3〜6か月前から準備

現行契約の内容（増額条項や通知期間）を確認

更新時にあわせて修繕計画やサービス向上も提案すると、納得を得やすくなります

③ インフレ率連動型の賃料契約を検討する
近年注目されているのが、CPI（消費者物価指数）連動型賃料です。

例）「前年のCPI上昇率に応じて賃料を毎年自動調整」

この方式を導入すれば、インフレの進行とともに自然に賃料を見直す仕組みができ、交渉リスクを回避することが可能になります。

■実践のポイント：「交渉」は“対立”ではなく“調整”
賃料見直しは、テナントにとっても経営に直結する大きな問題。
一方的に「値上げ」を押しつけるのではなく、

💬 データに基づいた根拠の提示

🤝 事前の丁寧な説明と柔軟な提案（段階的増額など）

📄 書面での合意形成（改定合意書や更新契約書）

を意識することで、双方にとって納得感のある結果が得られます。

■インフレ時代に“持続可能な賃貸経営”を
物価が上がり続ける今、「賃料の据え置き」はオーナー側の利益を削るだけでなく、物件の維持管理の質も低下させかねません。

🏗️ 適正な賃料 → 適正な管理 → 良質なテナント関係 → 長期安定経営

という好循環を生むためにも、インフレ時代に対応した柔軟で戦略的な賃料改定が必要です。

鑑定評価における「継続賃料」の正しい求め方とは

■問題提起：その家賃、本当に“妥当”ですか？

「10年以上同じ賃料で借りているけど、見直すべきなのか分からない」
「オーナーから“家賃を上げたい”と言われたが、正しい金額かどうか判断できない」

このような声は、居住用・事業用を問わず、賃貸借契約をしている多くの方から聞かれます。

家賃が“高すぎる”のも“安すぎる”のも、双方にとって不健全。
では、どのようにして「今の家賃が適正か」を判断すればいいのでしょうか？
答えは、「継続賃料の鑑定評価」にあります。

■そもそも「継続賃料」とは何か？

「継続賃料」とは、すでに成立している賃貸借契約が継続する場合における、適正な賃料水準を指します。

つまり、現在の契約をベースに、今後も妥当な水準で契約を続ける場合の金額です。

ポイントは、「新たに借りる場合（新規賃料）」とは異なり、
過去の契約内容や経緯、双方の合意履歴、賃貸市場の変動などを総合的に考慮して評価される点です。

■解決策：継続賃料をどう求めるのか？

不動産鑑定士が行う「継続賃料の鑑定評価」は、大きく3つのアプローチで構成されます。

① 賃貸事例比較法

→ 近隣・類似物件の賃料事例をもとに比較分析
→ 市場動向とのズレを確認できる

② 収益分析法

→ 対象不動産が生み出す収益力を分析（例えばテナント収益など）
→ 収益性の観点から合理的な賃料水準を算出

③ 差額配分法・スライド法

→ 現在の賃料を起点とし、改定理由（経済変動、建物の老朽化など）に応じて加減調整
→ 長期契約中の見直しに適した手法

これらを総合的に検討し、双方の合意形成に役立つ「公平な金額」を導き出します。

■なぜ鑑定評価が重要なのか？

賃料改定は感情論になりがちです。
「高い」「安い」「前より儲かってるから上げたい」「値下げ交渉しづらい」——
こうした曖昧さを排除し、第三者の専門家が合理的に判断することで、当事者間の信頼関係も保たれます。

特に、企業間の長期契約や大規模商業施設などでは、
「鑑定書に基づいた賃料交渉」はリスク回避と公正性確保の両面で非常に有効です。

■まとめ：家賃も“メンテナンス”が必要です

契約時には妥当だった賃料も、時の流れとともに「見直しのタイミング」がやってきます。
継続賃料の鑑定評価は、その判断において最も信頼できる“道しるべ”です。

「この家賃、本当に妥当かな？」
そう思ったら、専門家の視点で一度チェックしてみることをおすすめします。

価格と賃料の知られざる関係に迫る
■問題提起：なぜ賃料はじわじわと上がるのか？
最近、「家賃が高くなってきた」と感じている方も多いのではないでしょうか。
賃貸物件を探していて、5年前と比べて同じ広さ・同じエリアなのに家賃が1〜2万円も高くなっていることに気づいた方もいるでしょう。

でも、なぜ家賃は上がるのでしょうか？その背景には、「不動産価格の上昇」が密接に関係しています。
本記事では、「不動産価格と賃料の関係」を専門的な視点から、でもわかりやすく解説していきます。

■背景：不動産価格と賃料はどう関係しているのか？
不動産価格と賃料には、経済的なバランス関係があります。

家賃（賃料）は、オーナーがその物件を購入・保有するためのコストを回収する手段でもあります。たとえば、オーナーが土地や建物を高値で購入した場合、その投資を回収するには家賃を高く設定する必要があるのです。

これは「利回り（収益率）」という考え方で説明できます。

賃料 ≒ 不動産価格 × 期待利回り

不動産価格が上がれば、同じ利回りを確保するために賃料も上げざるを得ないのです。

■さらに深掘り：では、なぜ不動産価格が上がるのか？
不動産価格の上昇にはさまざまな要因があります。たとえば：

建築資材の高騰

人件費の上昇

土地の供給制限（特に都市部）

インフレ（物価全体の上昇）

低金利政策による投資需要の増加

これらの影響で新築物件の価格が上昇し、それに引きずられる形で中古物件も価格が上昇。
結果的に、家賃相場全体が押し上げられるという構図です。

■解決策：どう対処すればよいのか？
では、私たちはこの「価格と賃料の上昇」にどう向き合えばよいのでしょうか。

① エリアごとの相場をよく調べる
意外と隣の駅に行くだけで賃料が数千円安くなることもあります。

② 築年数と管理状態をチェック
価格に見合った価値がある物件かどうか、築年数だけでなく管理状況も確認しましょう。

③ 不動産価格動向を知る
国交省の「地価LOOKレポート」や民間サイトの「賃料指数」などを定期的に見ると、先手が打てます。